Besenrein: Was das bei der Wohnungsübergabe bedeutet
Besenrein bedeutet: Die Wohnung ist leer geräumt und frei von groben Verschmutzungen, die Böden sind gefegt oder gesaugt. Fenster putzen oder eine Grundreinigung gehören nach der Rechtsprechung nicht dazu, sofern der Mietvertrag nichts anderes wirksam regelt. Wer Streit bei der Übergabe vermeiden will, reinigt trotzdem gründlicher, vor allem Küche und Bad.
Was besenrein bedeutet
Der Begriff besenrein steht in vielen Mietverträgen, ist im Gesetz aber nicht genau definiert. Maßgeblich ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2006. Danach müssen Mieter bei einer besenreinen Rückgabe nur grobe Verschmutzungen beseitigen. Die Wohnung muss also so sauber sein, als hätte man sie mit einem Besen gekehrt, mehr nicht.
Das klingt nach wenig, und rechtlich ist es das auch. In der Praxis erwarten viele Vermieter trotzdem mehr. Wer eine Wohnung mit verkalktem Bad, fettiger Küche und verschmierten Fenstern zurückgibt, muss mit Diskussionen bei der Übergabe rechnen, auch wenn er rechtlich auf der sicheren Seite ist. Deshalb lohnt es sich, den Begriff zu kennen und zugleich realistisch zu planen, was am Übergabetag auf Sie zukommt.
Was zu einer besenreinen Übergabe gehört
Für eine besenreine Übergabe sollten Sie Folgendes erledigen:
- alle Möbel, Gegenstände und Abfälle aus Wohnung, Keller, Dachboden und Balkon entfernen
- Böden fegen oder saugen, auch in Ecken und hinter Heizkörpern
- grobe Verschmutzungen wie Essensreste, Flecken oder Schmutzränder beseitigen
- Spinnweben an Decken und in Ecken entfernen
- Briefkasten leeren und Namensschilder abnehmen
- alle Schlüssel vollständig zurückgeben
Auch Dinge, die Sie selbst eingebaut haben, etwa Lampen, Regale oder eine eigene Küche, müssen Sie grundsätzlich entfernen, wenn nichts anderes vereinbart ist. Klären Sie mit dem Vermieter oder dem Nachmieter, ob etwas bleiben darf, und halten Sie das schriftlich fest.
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Kostenloses Angebot anfordernMehr zur EndreinigungWas nicht dazugehört
Bei einer besenreinen Übergabe müssen Sie nicht feucht wischen, keine Fenster putzen, keine Fliesen schrubben und keine Grundreinigung von Küche und Bad durchführen. Auch Kalk an Armaturen oder leichte Gebrauchsspuren sind kein Grund für Abzüge, solange keine groben Verschmutzungen vorliegen.
Ebenfalls nicht Teil von besenrein sind Schönheitsreparaturen wie Streichen oder das Ausbessern von Wänden. Ob Sie renovieren müssen, ist eine eigene Frage und hängt vom Mietvertrag ab. Viele Klauseln dazu sind unwirksam, etwa mit starren Fristen oder wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert übergeben wurde. Normale Abnutzung durch Wohnen, zum Beispiel Laufspuren auf dem Boden, müssen Mieter ohnehin nicht beseitigen. Lassen Sie Klauseln im Zweifel vom Mieterverein prüfen.
Wenn im Mietvertrag mehr steht
Manche Mietverträge verlangen mehr als besenrein, etwa eine Übergabe in gereinigtem Zustand oder mit geputzten Fenstern. Ob eine solche Klausel wirksam ist, hängt von der genauen Formulierung ab. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen sind meist verbindlich, vorformulierte Klauseln, die Mieter unangemessen benachteiligen, dagegen oft nicht.
Auch das Übergabeprotokoll vom Einzug spielt eine Rolle. Wurde die Wohnung damals frisch gereinigt übergeben, erwarten viele Vermieter denselben Zustand zurück. Rechtlich zählt in erster Linie der Vertrag. Lesen Sie ihn deshalb rechtzeitig vor dem Auszug und klären Sie offene Fragen mit dem Vermieter. Eine kurze schriftliche Abstimmung per E-Mail verhindert Streit am Übergabetag und gibt Ihnen Planungssicherheit für die Reinigung.
Besenrein oder Endreinigung: der Unterschied
Besenrein ist das rechtliche Minimum. Eine Endreinigung geht deutlich weiter: Küche und Bad werden gründlich gereinigt und entkalkt, Fenster und Rahmen geputzt, Böden feucht gewischt, Schränke innen ausgewischt, Türen, Schalter und Heizkörper abgewischt. Danach ist die Wohnung so sauber, dass Nachmieter sofort einziehen können.
Wann lohnt sich die Endreinigung? Wenn der Mietvertrag sie wirksam verlangt, wenn Sie eine reibungslose Übergabe und die Kaution schnell zurück möchten oder wenn Sie die Wohnung verkaufen oder neu vermieten wollen. Auch für Vermieter ist sie sinnvoll, um Leerstand zwischen zwei Mietern kurz zu halten. Was zu einer Endreinigung gehört, lesen Sie in der Checkliste im Ratgeber Endreinigung beim Auszug.
Übergabe ohne Streit: so gehen Sie vor
Mit dieser Reihenfolge vermeiden Sie die meisten Konflikte:
- Mietvertrag und Einzugsprotokoll rechtzeitig lesen
- Mit dem Vermieter klären, welcher Zustand erwartet wird
- Wohnung, Keller und Dachboden vollständig räumen
- Reinigen, mindestens besenrein, besser gründlich in Küche und Bad
- Den Zustand vor der Übergabe mit Fotos dokumentieren
- Das Übergabeprotokoll gemeinsam erstellen und unterschreiben
Notieren Sie im Protokoll auch die Zählerstände und die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel. Unterschreiben Sie nichts, was Sie für falsch halten, und vermerken Sie abweichende Ansichten direkt im Protokoll. Mehr Tipps lesen Sie im Ratgeber Wohnungsübergabe.
Was passiert, wenn es nicht besenrein ist
Ist die Wohnung bei der Übergabe nicht besenrein, kann der Vermieter verlangen, dass Sie nachbessern. In der Regel muss er Ihnen dafür eine angemessene Frist setzen. Erst wenn Sie diese Frist verstreichen lassen, darf er eine Firma beauftragen und die Kosten mit der Kaution verrechnen oder von Ihnen fordern.
Bleiben Möbel oder Müll zurück, entstehen zusätzlich Kosten für Räumung und Entsorgung. Auch ein Mietausfall kann ein Thema werden, wenn die Wohnung dadurch nicht pünktlich weitervermietet werden kann. Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren in der Regel sechs Monate nach der Rückgabe. Bei Streit über den Zustand helfen das Übergabeprotokoll und Ihre Fotos. Deshalb lohnt sich eine sorgfältige Dokumentation.
So unterstützen wir Sie
Wir übernehmen Räumung, Entsorgung und Reinigung, besenrein oder übergabefertig, je nachdem, was Ihr Mietvertrag verlangt. Beschreiben Sie im Formular Größe, Zustand und Übergabetermin, gern mit Fotos. Sie erhalten ein individuelles Angebot, kostenlos und unverbindlich. Die Anfahrt im Stadtgebiet München kostet 49 € zzgl. MwSt.
Termine kurz vor dem Monatsende sind schnell vergeben, fragen Sie deshalb früh an. Unser eigenes, erfahrenes Team arbeitet nach Checkliste und bringt Reinigungsmittel und Geräte mit. Mit unserer Zufriedenheitsgarantie sind Sie abgesichert: Fällt Ihnen nach der Reinigung etwas auf, melden Sie es innerhalb von 24 Stunden schriftlich, dann bessern wir nach. Bleiben Möbel zurück, lesen Sie den Ratgeber Entrümpelung: Ablauf und Preis.
Endreinigung anfragen Beschreiben Sie im Formular Wohnung, Zustand und Übergabetermin.
Kostenloses Angebot anfordernMehr zur EndreinigungHäufige Fragen
Muss ich bei besenrein die Fenster putzen?
Nein. Besenrein heißt nach der Rechtsprechung nur, dass grobe Verschmutzungen beseitigt sind. Fenster putzen gehört nicht dazu, außer der Mietvertrag regelt es wirksam anders.
Muss ich feucht wischen?
Für eine besenreine Übergabe nicht. Fegen oder Saugen genügt. Viele Mieter wischen trotzdem, um Diskussionen zu vermeiden.
Was ist mit Dübellöchern?
Dübellöcher in üblichem Umfang gelten meist als normale Abnutzung. Ob Sie sie schließen müssen, hängt vom Mietvertrag und vom Einzelfall ab.
Gilt besenrein auch für Keller und Balkon?
Ja. Auch Keller, Dachboden, Balkon und Garage müssen geräumt und von grobem Schmutz befreit sein.
Darf der Vermieter die Reinigung von der Kaution abziehen?
Nur wenn die Wohnung nicht im vereinbarten Zustand ist und Sie eine angemessene Frist zur Nachbesserung nicht genutzt haben. Dokumentieren Sie den Zustand deshalb mit Fotos.
Können Sie kurzfristig vor der Übergabe reinigen?
Je nach Auslastung ja. Termine zum Monatsende sind gefragt, fragen Sie deshalb möglichst früh an.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Fragen zum Mietvertrag helfen Mietervereine oder eine Anwaltskanzlei.
Weiterlesen: Endreinigung beim Auszug · Wohnungsübergabe: Tipps · Umzugsreinigung: Checkliste