Ratgeber

Wohnung nach dem Auszug: Was Vermieter jetzt tun sollten

Umzug & Übergabe · Lesezeit ca. 5 Min. · My Home Cleaner, seit 2010 in München

Die Übergabe gut vorbereiten

Die Rückgabe der Wohnung ist der Moment, in dem sich entscheidet, ob es später Streit gibt. Bereiten Sie den Termin vor: Nehmen Sie das Übergabeprotokoll vom Einzug, den Mietvertrag und eine Liste der ausgegebenen Schlüssel mit. Planen Sie genug Zeit ein, um jeden Raum in Ruhe zu prüfen, auch Keller, Dachboden, Balkon und Garage.

Hilfreich ist eine Vorabbegehung einige Wochen vor dem Auszug. Dabei sehen Sie, ob Schönheitsreparaturen anstehen, ob Einbauten des Mieters entfernt werden müssen und ob Schäden zu erwarten sind. Sie können den Mieter dann rechtzeitig informieren, was Sie erwarten. Das verringert Überraschungen am Übergabetag und gibt beiden Seiten Planungssicherheit. Halten Sie Absprachen schriftlich fest.

Abnahme mit Protokoll und Fotos

Gehen Sie gemeinsam mit dem Mieter Raum für Raum durch. Ins Protokoll gehören:

• der Zustand von Wänden, Böden, Decken, Türen und Fenstern
• Küche, Bad und Einbauten mit ihrer Funktion
• Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
• die Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung
• die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel
• Absprachen über Nachbesserungen mit Frist

Lassen Sie das Protokoll von beiden Seiten unterschreiben und übergeben Sie dem Mieter eine Kopie. Fotografieren Sie Mängel mit Datum und einer Übersichtsaufnahme, damit später erkennbar ist, wo sie sich befinden. Unterschreibt der Mieter nicht, vermerken Sie das und ziehen Sie möglichst einen Zeugen hinzu.

Normale Abnutzung oder Schaden?

Nicht jede Spur ist ein Schaden. Normale Abnutzung durch vertragsgemäßes Wohnen muss der Mieter nicht ersetzen, sie ist mit der Miete abgegolten. Dazu zählen Laufspuren auf dem Boden, leicht vergilbte Wände, Dübellöcher in üblichem Umfang oder Gebrauchsspuren an Türen und Griffen.

Ersatz können Sie dagegen bei Schäden verlangen, die darüber hinausgehen: Brandlöcher, Wasserflecken durch Unachtsamkeit, tiefe Kratzer im Boden, gesprungene Fliesen oder starke Gerüche durch Rauchen in der Wohnung. Ob Schönheitsreparaturen geschuldet sind, hängt von einer wirksamen Klausel im Mietvertrag ab. Viele ältere Klauseln sind unwirksam. Lassen Sie das im Zweifel prüfen, bevor Sie Forderungen stellen, etwa über einen Eigentümerverband oder eine Anwaltskanzlei.

Fristen: sechs Monate und die Kaution

Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in der Regel sechs Monate nach der Rückgabe. Diese Frist ist kurz. Wer Schäden ersetzt haben möchte, sollte sie zügig beziffern und geltend machen, bei Bedarf mit Kostenvoranschlägen.

Bevor Sie selbst eine Firma beauftragen, müssen Sie dem Mieter in der Regel eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Erst danach können Sie Schadensersatz verlangen. Für die Abrechnung der Kaution steht Ihnen eine angemessene Prüfungsfrist zu, meist drei bis sechs Monate. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil zurückbehalten. Den Rest sollten Sie zügig auszahlen. Eine transparente Abrechnung mit Belegen verhindert Streit und spart Ihnen Zeit.

Zurückgelassene Gegenstände

Häufig bleiben nach dem Auszug Möbel, Kartons oder Sperrmüll zurück. Auch wenn es naheliegt: Entsorgen Sie Sachen des Mieters nicht einfach. Sie gehören weiterhin dem Mieter, und wer sie eigenmächtig wegwirft, riskiert Schadensersatzforderungen.

Fordern Sie den Mieter schriftlich auf, die Gegenstände innerhalb einer angemessenen Frist abzuholen, und dokumentieren Sie alles mit Fotos. Erst wenn klar ist, dass der Mieter sie nicht mehr will, oder er auf die Aufforderung nicht reagiert, sollten Sie räumen lassen. Die Kosten können Sie dann in der Regel vom Mieter verlangen oder mit der Kaution verrechnen. Holen Sie bei Unsicherheit rechtlichen Rat ein, vor allem bei wertvollen Gegenständen. Wie eine Räumung abläuft, lesen Sie im Ratgeber Entrümpelung: Ablauf und Preis.

Reinigung und Renovierung zwischen zwei Mietern

Selbst wenn der Mieter besenrein übergeben hat, ist die Wohnung selten bereit für Besichtigungen. Für Fotos und den ersten Eindruck braucht es eine gründliche Reinigung: Küche und Bad entkalkt und fettfrei, Fenster klar, Böden sauber, Schränke innen ausgewischt.

Planen Sie die Reihenfolge: erst Reparaturen und Malerarbeiten, dann die Reinigung, zuletzt Fotos und Besichtigungen. Gerüche nach Nikotin oder Tieren sollten vor den Besichtigungen beseitigt sein, denn sie schrecken Interessenten sofort ab. Je weniger Firmen Sie koordinieren müssen, desto schneller geht es. Wir übernehmen Entrümpelung, Malerarbeiten über unseren Bereich Handwerk und Sanierung, Grundreinigung und Geruchsneutralisation aus einer Hand. So steht die Wohnung oft schon nach wenigen Tagen wieder zur Vermietung bereit.

Leerstand kurz halten

Jeder Monat Leerstand kostet Miete. Wer den Ablauf plant, verkürzt die Zeit zwischen zwei Mietern deutlich. Beginnen Sie mit der Vermarktung schon während der Kündigungsfrist, soweit der bisherige Mieter Besichtigungen nach Absprache ermöglicht. Klären Sie bei der Vorabbegehung, welche Arbeiten nach dem Auszug nötig sind, und reservieren Sie Termine für Handwerker und Reinigung direkt nach der Rückgabe.

Gute Fotos vermieten die Wohnung. Eine saubere, leere Wohnung mit hellen Wänden wirkt auf Bildern größer und gepflegter. Achten Sie auf Tageslicht, freie Fensterbänke und klare Scheiben. Bei Besichtigungen zählt der Gesamteindruck: Ein frisch gereinigtes Bad und eine saubere Küche zeigen, dass die Wohnung gepflegt wird. Das zieht Mieter an, die ebenso sorgfältig mit ihr umgehen.

Kosten und Steuer

Die Kosten für Reinigung, Renovierung und Entrümpelung einer vermieteten Wohnung können Sie in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung abziehen. Den Steuerbonus für haushaltsnahe Dienstleistungen gibt es dafür nicht, weil die Wohnung nicht Ihr eigener Haushalt ist. Ihre Steuerberatung hilft bei Einzelfragen, etwa kurz nach einem Kauf.

Für unsere Leistungen erhalten Sie ein individuelles Angebot, kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch getrennt nach Reinigung, Entrümpelung und Handwerk. Die Anfahrt im Stadtgebiet München kostet 49 € zzgl. MwSt. Ist ein Termin vor Ort nötig, kostet er 50 € zzgl. MwSt., bei Auftrag rechnen wir die Hälfte an. Wir arbeiten auch für Hausverwaltungen und übernehmen auf Wunsch die Schlüsselübergabe.

Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Einzelfragen helfen Eigentümerverbände, Anwaltskanzleien oder Ihre Steuerberatung.

Weiterlesen: Wohnungsübergabe: Tipps · Nikotingeruch entfernen · Wohnungsräumung für Vermieter

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